Giá căn hộ TP.HCM leo thang, 80% nguồn cung mới trên 120 triệu đồng/m2

Báo cáo mới của Savills Việt Nam cho thấy thị trường căn hộ TP.HCM quý 2/2026 ghi nhận nguồn cung căn hộ mới đạt 1.800 căn. Dù thị trường vẫn chịu ảnh hưởng từ tâm lý thận trọng trong bối cảnh lãi suất vay mua nhà duy trì ở mức cao, nguồn cung mới vẫn ghi nhận tín hiệu cải thiện so với cùng kỳ.

Lũy kế nửa đầu năm, thị trường đón nhận khoảng 3.700 căn hộ mới từ 7 dự án. Các đợt mở bán chủ yếu tập trung ở phân khúc hạng A và B, với mức giá đều trên 90 triệu đồng/m2 thông thủy. Đáng chú ý, khoảng 80% nguồn cung mới có giá vượt 120 triệu đồng/m2.

Bà Cao Thị Thanh Hương, Phó Giám đốc Bộ phận Nghiên cứu và Tư vấn của Savills, cho biết diễn biến này cho thấy khoảng cách về khả năng chi trả nhà ở ngày càng lớn, khi nguồn cung trên thị trường đang dịch chuyển mạnh sang các sản phẩm có giá trị cao, đòi hỏi người mua phải có năng lực tài chính lớn hơn.

Dù nguồn cung đã cải thiện, hoạt động giao dịch trên thị trường vẫn khá trầm lắng. Tính đến quý 2/2026, lãi suất vay mua nhà trung bình ở mức khoảng 13%, tăng 4 điểm phần trăm so với cùng kỳ năm trước.

Tỷ lệ hấp thụ toàn thị trường, bao gồm cả nguồn cung mới, giảm xuống còn 32%, tương đương hơn 1.500 giao dịch. Trong bối cảnh nguồn cung ngày càng tập trung ở phân khúc cao cấp, thị trường trở nên nhạy cảm hơn với điều kiện tín dụng, bởi các sản phẩm có giá trị cao thường đòi hỏi người mua sử dụng tỷ lệ đòn bẩy tài chính lớn hơn.

Để hỗ trợ sức mua, các chủ đầu tư tiếp tục áp dụng chính sách hỗ trợ lãi suất trong 1–2 năm đầu, đồng thời đưa ra các gói vay với mức lãi suất cố định quanh 10%. Tuy nhiên, những ưu đãi này vẫn chưa đủ để cải thiện rõ rệt tâm lý thị trường, khi nhóm khách hàng sử dụng đòn bẩy tài chính vẫn giữ thái độ thận trọng trước dự báo mặt bằng lãi suất tiếp tục neo ở mức cao.

Savills dự báo trong nửa cuối năm, TP.HCM sẽ có thêm khoảng 10.000 căn hộ, chủ yếu từ các khu đô thị lớn của những chủ đầu tư uy tín. Đến năm 2029, nguồn cung tương lai lũy kế dự kiến khoảng 70.000 căn.

Nguồn cung biệt thự, nhà liền kề mở rộng về vùng ven

Tại phân khúc biệt thự, nhà liền kề, Savills cho biết các chủ đầu tư vẫn thận trọng, tập trung triển khai dự án hiện hữu thay vì mở rộng quỹ đất. Nguồn cung nhà thấp tầng mới đạt 1.600 căn, chủ yếu đến từ 1 dự án khu đô thị quy mô lớn tại khu vực ngoại thành.

Hoạt động thị trường cải thiện nhẹ so với quý đầu năm, với hơn 600 giao dịch và tỷ lệ hấp thụ đạt 15%. Các khu vực vùng ven ngày càng được quan tâm nhờ định hướng phát triển hạ tầng kết nối.

Theo đơn vị này, trong bối cảnh lãi suất vay mua nhà neo cao, chủ đầu tư đã đưa ra các gói vay lãi suất cố định và chính sách thanh toán giãn để thu hút khách hàng.

Nguồn cung mới tại vùng ven cũng kéo giá bán trung bình phân khúc này giảm 10% theo quý, xuống còn 179 triệu đồng/m2 đất. Các sản phẩm dưới 10 tỷ đồng chiếm phần lớn giao dịch, dẫn đầu là nhà phố diện tích nhỏ.

Trong nửa cuối năm, thị trường dự kiến đón thêm khoảng 5.000 căn nhà thấp tầng, chủ yếu đến từ các khu đô thị quy mô lớn tại khu vực vùng ven do các chủ đầu tư tên tuổi phát triển. Đến năm 2029, nguồn cung tương lai lũy kế được dự báo đạt khoảng 22.000 căn, trong đó Cần Giờ và Hóc Môn là hai khu vực dẫn đầu.