Loạt doanh nghiệp bất động sản nhà ở đạt lợi nhuận "khủng" nhờ hoạt động tài chính

Mùa công bố báo cáo tài chính quý II/2026 cho thấy, lợi nhuận của nhóm doanh nghiệp bất động sản nhà ở ngày càng phân hóa rõ rệt. Hoạt động kinh doanh cốt lõi vẫn chưa tạo ra nguồn lợi nhuận đủ lớn, khiến kết quả kinh doanh phụ thuộc đáng kể vào các khoản thu ngoài hoạt động phát triển dự án.

Phần lớn doanh nghiệp bất động sản nhà ở tăng trưởng lợi nhuận trong quý II và 6 tháng đầu năm 2026 nhờ hoạt động tài chính như chuyển nhượng vốn, thanh lý khoản đầu tư, lãi cho vay, lãi tiền gửi, đánh giá lại khoản đầu tư,...

Vinhomes dẫn đầu lợi nhuận nhờ bàn giao dự án

Công ty Cổ phần Vinhomes (Mã: VHM) tiếp tục khẳng định vị trí dẫn đầu toàn ngành về quy mô lợi nhuận. Cụ thể, doanh nghiệp ghi nhận mức lãi sau thuế hơn 22.580 tỷ đồng trong quý II và lũy kế 6 tháng đầu năm đạt 48.135 tỷ đồng, tăng trưởng lần lượt 201% và 372% so với cùng kỳ năm trước.

Trong tổng doanh thu thuần 116.565 tỷ đồng của nửa đầu năm, mảng chuyển nhượng bất động sản đóng góp chủ lực với 94.331 tỷ đồng (chiếm khoảng 81%). Doanh thu từ các hoạt động kinh doanh khác mang về gần 21.700 tỷ đồng (chiếm 19%), còn mảng cho thuê đạt 536 tỷ đồng.

Theo thông tin công bố cho nhà đầu tư, doanh số bán hàng trong nửa đầu năm của Vinhomes đạt khoảng 148.100 tỷ đồng, tăng 119% so với cùng kỳ năm ngoái. Kết quả này được thúc đẩy mạnh mẽ từ các đại dự án như Vinhomes Green Paradise (Cần Giờ, TP HCM), Vinhomes Saigon Park (Tây Bắc, TP HCM), Vinhomes Global Gate (Quảng Ninh), Vinhomes Ocean Park 2 - 3 (Hưng Yên) và Vinhomes Hải Vân Bay (Đà Nẵng).

Tính đến thời điểm cuối tháng 6, giá trị doanh số chưa ghi nhận (backlog) của doanh nghiệp đạt khoảng 196.800 tỷ đồng, tăng 42% so với cùng kỳ năm trước.

Hoạt động kinh doanh của Tập đoàn Sunshine (mã: KSF) cũng đạt mức bất ngờ khi doanh thu 6 tháng đầu năm 2026 đạt 11.664 tỷ đồng, tăng đột biến so với mức 649 tỷ đồng đạt được nửa đầu năm ngoái. Lãi sau thuế cũng tăng hơn 5.800% từ mức 83 tỷ đồng lên 4.832 tỷ đồng.

Kết quả này chủ yếu đến từ việc doanh nghiệp đẩy mạnh ghi nhận doanh thu chuyển nhượng khi nhiều dự án bước vào giai đoạn bàn giao. Với kế hoạch 15.000 tỷ đồng lợi nhuận trước thuế đã được Đại hội Cổ đông thông qua trong năm 2026, Sunshine Group đã hoàn thành gần 40% mục tiêu năm sau 2 quý đầu tiên.

Cùng đà tăng trưởng là CTCP Đầu tư Bất động sản Taseco (Taseco Land, Mã: TAL). Báo cáo tài chính hợp nhất quý II/2026 cho thấy, doanh nghiệp ghi nhận 886 tỷ đồng doanh thu thuần, tăng 59% so với cùng kỳ năm trước.

Hoạt động tài chính cũng khởi sắc khi doanh thu tài chính tăng hơn gấp đôi lên 28 tỷ đồng. Trong khi đó, chi phí tài chính giảm 41% còn 30 tỷ đồng, chủ yếu nhờ chi phí lãi vay giảm từ 46 tỷ đồng xuống còn 27 tỷ đồng.

Lợi nhuận thuần từ hoạt động kinh doanh đạt gần 204 tỷ đồng, gấp 3,4 lần cùng kỳ. Lãi ròng đạt gần 142 tỷ đồng, gấp khoảng 4 lần so với quý II/2025.

Lũy kế 6 tháng đầu năm 2026, Taseco Land ghi nhận 1.579 tỷ đồng doanh thu thuần và 294 tỷ đồng lãi ròng, tăng lần lượt 69% và gấp hơn 5 lần so với cùng kỳ năm trước.

Nhiều doanh nghiệp bất động sản nhà ở xuất hiện nguồn thu đột biến

Trong 6 tháng đầu năm 2026, thị trường chứng kiến nhiều doanh nghiệp bất động sản nhà ở đạt lợi nhuận tăng đột biến, có doanh nghiệp gấp đến vài chục lần so với cùng kỳ.

Điển hình tại CTCP Đầu tư và Kinh doanh Nhà Khang Điền (mã: KDH), doanh thu bất động sản chạm đáy nhiều năm song lợi nhuận vẫn lập đỉnh nhờ thương vụ thoái vốn.

Cụ thể, lợi nhuận sau thuế quý II/2026 của Nhà Khang Điền tăng vọt lên hơn 770 tỷ đồng, tăng 293% so với cùng kỳ và là mức cao nhất trong lịch sử doanh nghiệp. Tuy nhiên, động lực tăng trưởng không đến từ hoạt động bán bất động sản mà chủ yếu nhờ khoản doanh thu tài chính tăng đột biến lên hơn 906 tỷ đồng, gấp 216 lần cùng kỳ.

Theo Khang Điền, nguồn thu này phát sinh sau khi công ty hoàn tất chuyển nhượng 2% vốn góp tại Công ty TNHH Bất động sản Bình Trưng Mới vào ngày 23/06 với giá hơn 68 tỷ đồng. Sau giao dịch, tỷ lệ sở hữu giảm từ gần 51% xuống 48,95%, đưa Bình Trưng Mới trở thành công ty liên kết.

Từ giao dịch này, Khang Điền ghi nhận hơn 896 tỷ đồng doanh thu tài chính, gồm 21.6 tỷ đồng lãi từ chuyển nhượng 2% vốn góp và gần 875 tỷ đồng liên quan các giao dịch giảm tỷ lệ sở hữu trước đây tại Bình Trưng Mới nhưng không làm mất quyền kiểm soát.

Lũy kế 6 tháng, Khang Điền ghi nhận doanh thu thuần 442 tỷ đồng, giảm 75% so với cùng kỳ. Ngược lại, lợi nhuận sau thuế đạt hơn 1.097 tỷ đồng, tăng 248% so với cùng kỳ.

Cùng đà tăng trưởng là Tổng CTCP Đầu tư Phát triển Xây dựng (DIC Group, mã: DIG) đạt doanh thu thuần quý II/2026 hơn 613 tỷ đồng, gấp 2,2 lần cùng kỳ. Lãi ròng gần 140 tỷ đồng, gần gấp 3 lần so với cùng kỳ.

Sự gia tăng lợi nhuận tại DIG diễn ra sau khi lượng tiền khách hàng đặt chỗ mua bất động sản tăng mạnh trong quý II. Khoản này giữ nguyên ở mức hơn 1.500 tỷ đồng trong ba tháng đầu năm, sau đó vọt lên gần 4.700 tỷ đồng vào cuối tháng 6/2026.

Cùng giai đoạn, tổng tiền và các khoản đầu tư tài chính ngắn hạn của Doanh nghiệp tăng từ gần 2.5 ngàn tỷ đồng vào cuối quý 1 lên gần 5.6 ngàn tỷ đồng. Phần lớn mức tăng nằm ở tiền gửi có kỳ hạn.

Nguồn tiền lớn hơn đưa khoản lãi tiền gửi và cho vay trong quý 2 lên hơn 76 tỷ đồng, cao gấp hơn 10 lần cùng kỳ. DIG còn ghi nhận gần 40 tỷ đồng từ bán các khoản đầu tư và 40 tỷ đồng lợi nhuận tại công ty liên doanh, liên kết.

Nhờ đó, doanh thu tài chính tăng lên gần 116 tỷ đồng, trong khi phần lãi từ các đơn vị liên kết cao gấp gần 6 lần. Đây là những khoản đóng góp lớn vào kết quả quý II, trong bối cảnh lợi nhuận từ hoạt động kinh doanh bất động sản giảm mạnh.

Một trường hợp khác là CTCP Phát triển Nhà Bà Rịa - Vũng Tàu (Hodeco, mã: HDC) thoát lỗ trong quý II/2026 nhờ nộp thừa tiền sử dụng đất cho dự án Khu nhà ở Hải Đăng (The Light City).

Cụ thể, dù doanh thu thuần quý II/2026 tăng 18% so với cùng kỳ, đạt hơn 94 tỷ đồng, Hodeco không còn ghi nhận khoản doanh thu tài chính đột biến như quý II/2025 từ thương vụ chuyển nhượng cổ phần tại CTCP Đầu tư Xây dựng Giải trí Đại Dương Vũng Tàu.

Việc nguồn thu tài chính suy giảm, cùng chi phí gia tăng khiến doanh nghiệp lỗ thuần hơn 45 tỷ đồng từ hoạt động kinh doanh. Hodeco cũng cho biết hoạt động kinh doanh trong quý II vẫn chưa có nhiều khởi sắc.

Bù lại, nhờ khoản thu nhập khác phần lớn từ số tiền sử dụng đất nộp thừa được hoàn trả đã giúp doanh nghiệp khép lại quý 2 với lợi nhuận ròng hơn 43 tỷ đồng, giảm 25% so với cùng kỳ.

Lũy kế 6 tháng đầu năm, doanh nghiệp ghi nhận doanh thu thuần hơn 343 tỷ đồng và lợi nhuận sau thuế tại Hodeco gần 102 tỷ đồng, tăng lần lượt 91% và 42%.

Dẫu vậy, tiến độ thực hiện kế hoạch năm vẫn còn khá khiêm tốn. Sau nửa đầu năm, doanh nghiệp mới thực hiện được 18% mục tiêu doanh thu và 21% kế hoạch lợi nhuận.

Một doanh nghiệp bất động sản nhà ở là CTCP Đầu tư và Phát triển Bất động sản An Gia (mã: AGG) khép lại quý II/2026 với lợi nhuận sau thuế đạt hơn 282 tỷ đồng, tăng 275% so với cùng kỳ và là mức cao nhất từ trước đến nay. Tuy nhiên, kết quả đột biến này không đến từ hoạt động kinh doanh cốt lõi mà chủ yếu nhờ các khoản thu phát sinh sau thương vụ thâu tóm pháp nhân phát triển dự án The Gió Riverside.

Trái ngược với mức tăng mạnh của lợi nhuận, doanh thu từ bán và cho thuê căn hộ chỉ gần 27 tỷ đồng, giảm 80% so với cùng kỳ. Đây cũng là mức thấp nhất kể từ khi AGG niêm yết vào năm 2020, kéo doanh thu thuần giảm 47%, về còn hơn 95 tỷ đồng.

Trong khi đó, doanh thu tài chính tăng mạnh lên gần 184 tỷ đồng, gấp 6.3 lần cùng kỳ. Phần lớn hơn 165 tỷ đồng từ thu nhập đánh giá lại các khoản đầu tư khi hợp nhất. Ngoài ra, An Gia còn ghi nhận gần 140 tỷ đồng lãi từ giao dịch mua rẻ. Cả hai khoản này đều phát sinh từ thương vụ nâng tỷ lệ sở hữu tại CTCP Quản lý và Phát triển Lộc Phát - pháp nhân phát triển dự án The Gió Riverside.

Lũy kế 6 tháng đầu năm 2026, doanh thu thuần tại An Gia đạt gần 163 tỷ đồng, giảm 56% so với cùng kỳ, trong khi lãi sau thuế tại An Gia đạt gần 288 tỷ dồng, tăng 219% so với cùng kỳ.

Đáng chú ý, nhờ có loạt thương vụ chuyển nhượng mang lại doanh thu tài chính, giúp CTCP Phát triển Bất động sản Phát Đạt (mã: PDR) tăng trưởng lợi nhuận trong quý II/2026.

Báo cáo tài chính quý II cho thấy, doanh thu hoạt động tài chính tăng đột biến lên hơn 474 tỷ đồng, gấp hơn 2 lần cùng kỳ, gần như toàn bộ đến từ lãi thanh lý khoản đầu tư, giúp Phát Đạt lãi sau thuế hơn 80 tỷ đồng, tăng 24% so với cùng kỳ.

Tuy nhiên, bức tranh kinh doanh cốt lõi vẫn khá trầm lắng. Dù doanh thu thuần hơn 53 tỷ đồng, tăng 168% so với cùng kỳ, với phần lớn đến từ mảng cung cấp dịch vụ, trong khi doanh thu kinh doanh bất động sản chỉ hơn 2 tỷ đồng.

Khoản doanh thu này không đủ bù đắp cho tổng chi phí tài chính, bán hàng và quản lý doanh nghiệp tăng mạnh lên 340 tỷ đồng, gấp 3,2 lần cùng kỳ. Riêng chi phí quản lý doanh nghiệp tăng 478%, lên gần 232 tỷ đồng do phát sinh hơn 164 tỷ đồng chi phí dự phòng. Theo Phát Đạt, mức tăng chi phí này nhằm phục vụ định hướng chiến lược.

Lũy kế 6 tháng đầu năm, doanh thu thuần Phát Đạt gần 158 tỷ đồng, giảm 66% so với cùng kỳ. Nhờ thoái vốn, lợi nhuận sau thuế tại Phát Đạt tăng mạnh 89%, lên 218 tỷ đồng. Dù vậy, sau nửa đầu năm, Phát Đạt mới thực hiện 17% kế hoạch doanh thu và 25% mục tiêu lợi nhuận.

Một trường hợp khác là CTCP Tập đoàn Đầu tư Địa ốc No Va (Novaland, Mã: NVL) ghi nhận doanh thu thuần quý II/2026 hơn 1.509 tỷ đồng, giảm 22% so với cùng kỳ năm trước.

Trong khi doanh thu bán hàng suy giảm, hoạt động tài chính lại trở thành động lực chính của kết quả kinh doanh với nguồn thu 1.741 tỷ đồng, gấp hơn 3,4 lần cùng kỳ, chủ yếu đến từ lãi cho vay và hợp đồng hợp tác đầu tư, thoái vốn công ty con và thu hồi các khoản đầu tư.

Ở chiều ngược lại, chi phí tài chính giảm gần 50% xuống còn 572 tỷ đồng, góp phần cải thiện đáng kể lợi nhuận. Nhờ đó, Novaland ghi nhận lãi ròng 969 tỷ đồng, trong khi cùng kỳ năm ngoái lỗ hơn 160 tỷ đồng.

Lũy kế 6 tháng đầu năm, doanh nghiệp đạt 5.096 tỷ đồng doanh thu thuần, tăng gần 38% so với cùng kỳ. Lãi ròng đạt hơn 1.870 tỷ đồng, đảo chiều so với khoản lỗ gần 604 tỷ đồng của nửa đầu năm 2025. Riêng khoản lãi từ cho vay, hợp đồng hợp tác đầu tư, thoái vốn công ty con và thu hồi các khoản đầu tư đã đóng góp hơn 2.400 tỷ đồng trong nửa đầu năm.

Vẫn còn nhiều doanh nghiệp bất động sản nhà ở lợi nhuận "đi lùi"

Ngoài bức tranh kinh doanh tươi sáng, còn nhiều doanh nghiệp bất động sản nhà ở ngậm ngùi báo lãi giảm, thậm chí thua lỗ.

Điển hình tại CTCP Đầu tư Nam Long (Mã: NLG) ghi nhận doanh thu thuần quý II đạt hơn 415 tỷ đồng, giảm 46% so với cùng kỳ năm trước.

Trong kỳ, doanh thu hoạt động tài chính tăng hơn gấp đôi lên gần 91 tỷ đồng, chủ yếu đến từ lãi tiền gửi ngân hàng và lãi cho vay.

Bên cạnh đó, phần lãi từ công ty liên doanh, liên kết cũng tăng 18%, đạt gần 24 tỷ đồng. Tuy nhiên, các khoản thu tài chính này chưa đủ bù đắp sự sụt giảm của doanh thu bàn giao dự án, khiến Nam Long chỉ lãi ròng hơn 55 tỷ đồng, giảm 44% so với cùng kỳ.

Lũy kế 6 tháng đầu năm, Nam Long đạt gần 1.695 tỷ đồng doanh thu thuần, trong đó doanh thu từ bán đất, căn hộ, nhà phố và biệt thự đạt hơn 1.000 tỷ đồng. Lãi ròng đạt hơn 123 tỷ đồng, lần lượt giảm 18% và 41% so với cùng kỳ năm trước.

Tương tự, CTCP Bluemarq Group (Mã: DXG) cũng ghi nhận doanh thu hoạt động tài chính quý II đạt gần 75 tỷ đồng, cao gấp đôi cùng kỳ, toàn bộ là thu nhập từ lãi vay.

Doanh thu thuần đạt gần 788 tỷ đồng, tăng nhẹ 7% so với cùng kỳ. Nguồn thu đến từ nhiều mảng gồm môi giới bất động sản, bán căn hộ và đất nền, hợp đồng xây dựng, dịch vụ quản lý, cho thuê và bất động sản đầu tư. Đáng chú ý, doanh thu từ hợp đồng xây dựng đạt hơn 170 tỷ đồng, tương đương doanh thu bán căn hộ và đất nền.

Dù doanh thu tăng, lợi nhuận thuần từ hoạt động kinh doanh chỉ còn hơn 9 tỷ đồng, giảm tới 96% so với cùng kỳ. Ở chiều ngược lại, doanh nghiệp ghi nhận gần 44 tỷ đồng lợi nhuận khác (không được thuyết minh), qua đó lãi ròng quý II/2026 hơn 53 tỷ đồng, giảm khoảng 35% so với quý II năm trước.

Lũy kế 6 tháng đầu năm, Bluemarq Group đạt hơn 2.140 tỷ đồng doanh thu thuần, tăng 29% so với cùng kỳ, trong khi lãi ròng đạt 91 tỷ đồng, giảm 30% so với cùng kỳ.

Tương tự, trong quý II, CTCP Tổng CTCP Địa ốc Sài Gòn (Saigonres Group, Mã: SGR) ghi nhận doanh thu thuần gần 30 tỷ đồng, giảm gần 79% so với cùng kỳ năm trước. Lợi nhuận sau thuế giảm khoảng 70% so với cùng kỳ năm trước.

Lũy kế 6 tháng đầu năm, Saigonres Group ghi nhận hơn 49 tỷ đồng doanh thu thuần, giảm 70%, còn lãi ròng đạt hơn 19 tỷ đồng, giảm 71% so với cùng kỳ.

Cùng hoàn cảnh, báo cáo tài chính hợp nhất quý II tại CTCP Địa ốc Sài Gòn Thương Tín (TTC Land, Mã: SCR) ghi nhận, doanh thu thuần đạt hơn 186 tỷ đồng, giảm 55% so với cùng kỳ. Lợi nhuận gộp tăng 53% lên khoảng 45 tỷ đồng.

Doanh thu hoạt động tài chính giảm 56% còn gần 50 tỷ đồng, trong khi chi phí tài chính giảm nhẹ 4% xuống gần 66 tỷ đồng. Doanh nghiệp cũng ghi nhận lãi từ công ty liên kết hơn 1,6 tỷ đồng, trong khi cùng kỳ lỗ hơn 7 tỷ đồng.

Kết quả, TTC Land báo lãi ròng hơn 13 tỷ đồng, giảm 56% so với cùng kỳ năm ngoái. Lũy kế 6 tháng đầu năm, doanh nghiệp đạt 336 tỷ đồng doanh thu thuần, giảm 35% so với cùng kỳ. Lãi ròng đạt hơn 26 tỷ đồng, giảm 16% so với nửa đầu năm 2025.

Mới đây, trong báo cáo tình hình kinh tế nửa đầu năm, Cục Thống kê (Bộ Tài chính) cho biết số lượng doanh nghiệp bất động sản rút lui khỏi thị trường có xu hướng tăng mạnh.

6 tháng đầu năm, thị trường ghi nhận 1.463 doanh nghiệp kinh doanh bất động sản hoàn tất thủ tục giải thể, trong khi cùng kỳ năm trước con số này hơn 660 đơn vị. Trung bình mỗi tháng có 243 doanh nghiệp đóng cửa.

Ngoài ra, số lượng doanh nghiệp trong lĩnh vực quay lại hoạt động cũng giảm mạnh với hơn 2.400 đơn vị, sụt 12%. Ở chiều ngược lại, thị trường có gần 3.200 doanh nghiệp kinh doanh bất động sản được lập mới, tăng 23% so với cùng kỳ.

Đà rút lui của doanh nghiệp địa ốc tăng trong bối cảnh sức mua giảm mạnh, tâm lý thị trường thận trọng khi lãi suất vay mua nhà leo thang. Số liệu của hãng dịch vụ bất động sản OneHousing chỉ ra thanh khoản thị trường bất động sản có dấu hiệu chậm lại trong nửa đầu năm nay. Tỷ lệ hấp thụ trung bình của các dự án sơ cấp đạt khoảng 50-60%, giảm mạnh so với mức trên 80% cùng kỳ năm trước.